Os processos de compra e venda de imóveis, incluindo os detalhes do contrato realizado entre as partes, são sempre muito abordados por blogs especializados no setor imobiliário. Contudo, algo que também é extremamente importante, mas que sofre de escassez de informações na web é como fazer uma escritura de imóvel e demais aspectos relevantes sobre o tema.
Foi pensando nisso que elaboramos o texto a seguir. Sendo assim, acompanhe a leitura e esclareça todas as suas dúvidas relacionadas à escritura de imóvel. Desde o que são, como e quando fazê-la e muito mais.
O que é uma escritura de imóvel
A escritura é um ato jurídico que demonstra o interesse da transmissão de um bem entre as partes.
O artigo 108 do Código Civil diz :
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Ou seja, a Escritura de Imóveis nada mais é do que um documento que irá demonstrar a vontade do vendedor em transferir o imóvel ao comprador, sendo tudo formalizado por um Tabelionato de Notas que dará fé pública ao documento.
Posse e prosperidade
Antes de começarmos a falar mais sobre os tipos de escritura e como fazê-la, devemos ressaltar uma grande diferença.
A posse de um imóvel por uma pessoa pode se dar por consentimento do proprietário ou não. Ou seja, uma propriedade pode ter sido ocupada devido ao abandono da propriedade pelo dono ou, também, por um invasor.
Quando há essa ocupação, então há a posse do imóvel por parte de quem ocupa. Dessa forma, muitas vezes esse imóvel não terá a documentação regular, uma vez que quem tomou posse do imóvel não documentou essa posse.
Com isso, caso aconteça a venda dessa propriedade deverá ser feita uma Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse.
Nesse texto será abordado somente a Escritura Pública de Bens Imóveis Registrados, isto é, que há o registro da propriedade de forma pública citando quem são os donos legítimos da propriedade.
Dito isso, agora podemos explicar sobre como surge a Escritura Pública.
Para que serve a escritura pública de imóveis?
Como explicado no artigo 108 logo acima, a Escritura Pública se faz necessária para documentar a mudança de proprietário de uma propriedade.
Por exemplo, o Sr. João deseja vender sua casa para o Sr. Antônio. Então, ambos devem comparecer a um Cartório de Notas e expressar por escrito sua vontade. Esse registro se chama Escritura Pública de Compra e Venda.
Caso a venda se desse por permuta total, seria Escritura Pública de Permuta. Mas e se houvesse um valor que voltasse para uma das partes nessa permuta? Então seria feita a Escritura Pública de Permuta com Torna.
Mas, e se o Sr João desejar doar essa propriedade é preciso fazer a Escritura? Sim. É preciso. Uma vez que o artigo 108 deixa bem claro que quando há uma transferência, há a necessidade da Escritura.
Essa é uma solução para pais que desejam evitar que seus filhos tenham dificuldade ao fazerem o inventário. Ou seja, os pais doam em vida os bens imóveis para os filhos por meio do Ato de Escritura Pública de Doação.
Há diversos tipos de Escritura: de Divórcio, Adoção, Emancipação, Inventário… Mas, independente do seu tipo, sua finalidade é apenas uma: a transmissão de propriedade.
Como fazer uma escritura de imóvel?
A documentação para a realização da Escritura irá depender da finalidade da transmissão, como os exemplos listados acima. Em cada caso o Tabelião poderá pedir documentos adicionais, mas há uma documentação padrão para a maioria dos casos.
Escritura de compra e venda
Por ser a mais comum das escrituras, podemos usar o exemplo do Sr. João e Sr. Antônio em um cenário de escritura de compra e venda.
Sendo assim, voltando no exemplo, ambos acordaram na venda do imóvel, no preço e nas condições de pagamento.
Então, estes deverão comparecer no cartório e agendar a assinatura da Escritura de Compra e Venda. Deverão explicar ao tabelião sobre a negociação para que este transcreva na Escritura.
Para sua efetivação, são necessárias cópias ou arquivos digitais dos documentos abaixo:
Documentos pessoais de compradores e vendedores
- Documento oficial com foto;
- CPF;
- Comprovante de endereço;
- Certidão civil (casamento para casados, nascimento para solteiros, averbação de divórcio para divorciados).
As certidões deverão ter a data de emissão de até 90 dias e estarem autenticadas.
No caso de união estável, o companheiro deverá manifestar anuência no Cartório.
Certidões negativas
As certidões negativas serão emitidas apenas aos vendedores. Mas caso uma das partes queira mais segurança, poderá solicitar a emissão da certidão também referente aos compradores.
Vale lembrar que essas certidões possuem custos.
As certidões negativas servem para que seja comprovado a solvência e a regularidade dos vendedores perante a credores, evitando assim fraudes contra o credor e fraudes contra a execução.
Caso uma dessas certidões saia positiva, será emitida uma explicação para que seja avaliado o prosseguimento da venda. O Cartório sempre realiza a emissão dessas certidões antes da Escritura:
- Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual;
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;
- Certidão Negativa de Ações Trabalhistas;
- Certidão Conjunta De Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
- Certidão Negativas dos Distribuidores;
- Certidão Negativa Cível e Criminal;
- Para empregador: Certidão Negativa da Previdência Social;
- Informar profissão;
- Para Pessoa Jurídica;
- Alguns documentos adicionais além dos já mencionamos na PF;
- Cópia do Contrato Social;
- Alterações do Contrato Social;
- Cartão CNPJ;
- As certidões além das mencionadas na PF;
- Certidão Simplificada da Junta Comercial (90 dias prazo).
Esses são os documentos dos compradores e vendedores. Também será necessário os documentos do imóvel. São eles:
- Certidão Negativa de Ônus;
- Certidão Negativa de Débitos Municipais;
- Declaração Quitação Condominial;
- Carnê do IPTU;
- ITBI OU ITCMD.
Quando há uma transmissão de bens há pagamento de impostos. Não há como fugir se quiser fazer tudo de forma regular. Seja para venda ou doação, o pagamento dos impostos irá acontecer.
Para venda é o chamado ITBI e para doação ou inventário é chamado de ITCMD.
O valor dos impostos varia e é calculado e expedido pela prefeitura na maioria das vezes pelo valor venal do imóvel. A média é de 1 a 5% do valor do imóvel.
Após apresentarem todos os documentos pessoais e do imóvel, além de emitir as certidões, o tabelião irá solicitar o valor e a guia para pagamento do ITBI ou ITCMD.
Após o pagamento (geralmente pago pelo comprador), o Tabelião irá enviar para os envolvidos a minuta da escritura que deverá ser lida atentamente pelas partes.
Se necessário realizar alguma alteração, o Tabelião deverá realizá-las.
Estando de acordo com as cláusulas, deverá ser feito o pagamento da escritura (geralmente paga pelo comprador) e então no dia e horário marcado, vendedor e comprador irão comparecer ao cartório e realizar a assinatura e o pagamento do imóvel.
O próximo passo é a escritura ser lavrada no Registro de Imóveis, e só assim o comprador será finalmente o dono. A escritura não é garantia de propriedade, somente o Registro de Imóveis é que dá essa garantia.
Como pode ser compreendido, a transmissão de bens é algo sério e deve ser feito com cautela e auxílio de um profissional. Por isso, sempre tenha a ajuda de um profissional da área para que nada saia diferente do planejado.
Uma dica para certificar-se de que a transmissão dos bens será feita de forma harmoniosa e sem conflitos é fazendo a vistoria dos imóveis em questão. Esta prática, por mais que seja mais comum em relações de locação, pode ser usada para processos de compra e venda também.
Afinal, seu objetivo é avaliar o estado de conservação do imóvel ponderando reparos que devem ser feitos ou até mesmo apontando defeitos que podem revelar um mau negócio. Comprovando também, ainda mais o valor do bem analisado.
Pensando nisso, separamos no banner abaixo um artigo aprofundando nesta prática tão útil e em como a tecnologia pode contribuir
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